Umbauarbeiten an der Mietwohnung: Was Sie beachten müssen

Tapezieren und streichen: Kein Problem. Aber was ist mit neuen Wänden, einer zusätzlichen Dusche oder einer Zwischendecke? Größere Veränderungen an Mietwohnungen müssen vorab mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Nicht immer entsprechen Ausstattung oder Aufteilung einer Wohnung den Vorstellungen des Mieters. Kleinere Veränderungen lassen sich leicht vornehmen. So ist es kein Problem, wenn ein Raum durch farbliche Akzente aufgewertet wird. Laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) sind solche Maßnahmen nicht ohne Einverständnis des Vermieters erlaubt, die einen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz verlangen oder nicht vom „vertragsmäßigen Gebrauch“ abgedeckt werden. Als Faustregel gilt: Lassen sich Umbaumaßnahmen nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht ohne Weiteres rückgängig machen, dann müssen diese mit dem Vermieter abgesprochen werden. Darunter fallen also alle Maurerarbeiten, sowie der Einbau eines neuen Bades, neue Fenster oder eine Etagenheizung.

Soll eine Wohnung barrierefrei gemacht, also zum Beispiel Türen vergrößert oder ein Treppenlift eingebaut werden, muss der Vermieter solchen Maßnahmen in der Regel zustimmen. Sind allerdings die Interessen der anderen Mieter betroffen, wird die Treppenbenutzung durch den Einbau eines Treppenlifts zum Beispiel erheblich beeinträchtigt, so kann der Vermieter auch eine Maßnahme zur Barrierefreiheit ablehnen.

Solange nichts anderes vereinbart wurde, sollte allerdings damit gerechnet werden, dass die Wohnung bei Auszug wieder in den Ursprungszustand zurückversetzt werden muss. Deswegen sollte auch in Fällen, in denen der Vermieter eigentlich nicht zustimmen muss, wie zum Beispiel ein neues Türschloss oder der Austausch von Waschbecken oder Toilette,  eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen werden, sodass diese Änderungen auch nach dem Auszug erhalten bleiben darf. Ebenfalls bleiben darf eine Veränderung, wenn sie zur dauerhaften Verbesserung des Wohnwertes beiträgt. Beispielsweise die Verlegung eines hochwertigen Teppichbodens oder der Einbau einer Abstellkammer. Auch wenn der Nachmieter die Umbauten übernimmt, besteht keine Verpflichtung sie zu beseitigen. Ebenso, wenn es sich um notwendige Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln handelt.

Ohne Probleme können Löcher in Wände und Fliesen gebohrt werden, solange ein üblicher Rahmen nicht überschritten wird. Die beschädigten Kacheln sind vom Vermieter zu ersetzen. Auch ein Türspion darf ohne Absprache installiert werden. Teppichböden und Laminat sind ebenfalls problemlos, solange der Ursprungszustand der Wohnung wieder hergestellt werden kann. Aber Achtung: Die Trittschalldämmung bei Laminatböden ist deutlich geringer als bei Teppichböden. Eine Klage des Nachbarn wegen Lärmbelästigung hätte wahrscheinlich Erfolg.

Grundsätzlich haben Mieter keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten solcher Umbaumaßnahmen. Es gelten allerdings ein paar Ausnahmen: Sobald der Vermieter die Einbauten behalten will oder sie gar notwendig waren, um weiter in der Immobilie wohnen zu können oder der Wohnwert gesteigert wurde. Hier zählen allerdings nicht die Kosten der Maßnahmen, sondern der tatsächliche Wert, um den die Miete erhöht werden konnte. Er kann also erst benannt werden, wenn die Wohnung tatsächlich teurer vermietet werden konnte.

Die Gerichtsentscheidungen für Rückbaumaßnahmen bei Auszug der Mieter fallen sehr unterschiedlich aus, es sind Einzelfallentscheidungen. Allerdings muss das Interesse des Vermieters am Rückbau berechtigt sein. Wird zum Beispiel verlangt ein modern gefliestes Bad in den Urzustand der 50er-Jahre zurückzuversetzen, hat wahrscheinlich der Mieter die besseren Chancen vor Gericht.

Entdeckt:

news.immobilo.de/2016/03/14/

Hausschwamm – Sanierung verweigert: Vermieter darf Mieter fristlos aus der Wohnung werfen

Das Haus von Hausschwamm befallen, das Dach kurz vor dem Einsturz, aber der Mieter weigert sich die Handwerker ins Haus zu lassen. In einem so dringenden Fall darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen – das entschied heute der Bundesgerichtshof.

Ein Vermieter kann seinem Mieter unter Umständen fristlos kündigen, wenn dieser wichtige Renovierungen in seiner Wohnung nicht zulässt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch entschieden. (Az.: VIII ZR 281/13).

In dem Fall war das Haus von Hausschwamm befallen. Der gefürchtete Schädling kann ganze Häuser vernichten. Konkret drohte das Dach einzustürzen. Die Mieter zogen in ein Hotel, damit das Haus renoviert werden konnte. Nach dem Rückzug in ihre Wohnung wollten sie weitere notwendige Maßnahmen gegen den Hausschwamm nicht zulassen und verwehrten den Zutritt zu ihrer Wohnung.

Räumungsklage erfolglos

Der Eigentümer kündigte seinem Mieter schließlich fristlos. Seine Klage auf Räumung der Wohnung blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Der Vermieter habe zuerst in einem Prozess klären müssen, ob der Mieter den Zutritt hätte dulden müssen, befand das Landgericht Berlin 2013.

Die BGH-Richter wiesen den Fall dorthin zurück. Das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass ein Vermieter ein erhebliches wirtschaftliches Interesse an einer baldigen Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme haben könne. Das Landgericht muss jetzt klären, ob die konkreten Umstände die fristlose Kündigung gerechtfertigt haben. Der Deutsche Mieterbund bezeichnete die BGH-Entscheidung als «problematisch».

 

Siehe hier:

www.focus.de/immobilien/

Tipps für die Wohnungssuche – Diese neun Fragen müssen Sie bei der Wohnungsbesichtigung unbedingt stellen

Auch wenn die Wohnung noch so schwer zu finden war und eigentlich perfekt passen würde, sollten Sie nicht sofort zusagen. Stellen Sie erst dem Makler oder Vermieter diese Fragen – und entscheiden Sie dann, ob Sie die Wohnung wirklich noch haben wollen.

1. Welche Wohnungsgröße steht im Mietvertrag?

Die Angaben zur Wohnungsgröße in Annoncen sind nicht bindend. Entscheidend ist die Quadratmeterzahl im Mietvertrag. Und selbst diese Zahl muss nicht stimmen. Abweichungen von bis zu zehn Prozent von der tatsächlichen Größe sind erlaubt. Eigentlich müssten Sie die Wohnung also noch einmal selber nachmessen – aber das ist natürlich beim ersten Besichtigungstermin, wenn vielleicht noch andere Interessenten durch die Räume laufen, schwierig.

2. Wie hoch ist die ortsübliche Miete?

Auch wenn die Wohnung im ersten Augenblick günstig erscheint: Schnell kann es damit vorbei sein. Liegt die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Eigentümer sie nach einem Jahr auf das übliche Niveau anheben – allerdings nicht um mehr als 20 Prozent pro Erhöhung. In einigen Ballungsräumen liegt die Grenze bei 15 Prozent.

3. Auf welcher Basis wurden die Nebenkosten berechnet?

Die Betriebskosten und die Kosten für Heizung und Wasser machen inzwischen einen erheblichen Teil der Miete aus. Vor dem Bezug der neuen Wohnung sollten sich Mieter daher erkundigen, auf welcher Basis die Nebenkosten geschätzt wurden. Wurden sie einfach nur vom Vormieter übernommen? Sind die Nebenkosten zu knapp kalkuliert, drohen hohe Nachzahlungen.

4. Kann ich den Energieausweis sehen?

Seit Mai 2014 braucht jedes Haus einen Energieausweis. Er gibt Auskunft darüber, wie gut das Haus gedämmt ist. So erhalten Sie einen Eindruck davon, welche Heizkosten auf Sie zukommen. Zur Orientierung gilt: Die Skala reicht von A+ bis H, ein Wohngebäude mit einem durchschnittlichen Verbrauch liegt in Klasse E. 

5. Sind Haustiere erlaubt?

Grundsätzlich dürfen Eigentümer zwar Haustiere nicht verbieten. Dennoch ist die Zustimmung nötig, wenn Sie Hund oder Katze mitbringen wollen. Wenn Sie vorher fragen, erspart Sie sich Ärger und böse Überraschungen.

6. Darf ich den Garten nutzen?

Wenn zu der Wohnung ein Garten gehört, sollten Sie nicht einfach davon ausgehen, ihn auch nutzen zu dürfen. Besser diesen Punkt klären, bevor es nach dem Einzug eine Enttäuschung gibt.

7. Was sagt der Mietvertrag zu Mieterhöhungen?

Manchmal ist die Miete an einen Index gekoppelt. Sie steigt dann zum Beispiel im Gleichklang mit der Inflationsrate. Auch Staffelmieten gibt es. Hier wird bereits bei Vertragsabschluss vereinbart, wann und in welchem Umfang die Miete steigt.

8. Muss ich Schnee schippen oder das Treppenhaus putzen?

Im Winter früh aufstehen, um den Gehweg zu räumen? Am Wochenende das Treppenhaus säubern? Nicht jeder möchte das. Daher vorher klären, ob es einen Winterdienst, Hausmeister oder eine Putzkraft gibt.

9. Darf ich mir noch den Keller anschauen?

Mit einem Gang in den Keller gehen Sie auf Nummer sicher, dass Sie dort wirklich Sachen unterstellen können und es kein feuchtes Loch ist. Ähnlich wie beim Garten ist wichtig, dass klare Vereinbarungen für die Nutzung getroffen werden. Das gleiche gilt – so vorhanden – auch für den Dachboden.

 

Adresse der Quelle:

http://www.focus.de/immobilien/mieten/suche-nach-einer-wohnung-diese-neun-fragen-muessen-sie-unbedingt-bei-der-wohnungsbesichtigung-stellen_id_4235074.html

Bundesgerichtshof kippt Renovierungsklausel

Der Bundesgerichtshof hat eine weitere Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen gekippt. Demnach müssen Mieter beim Auszug nicht renovieren oder anteilige Kosten dafür übernehmen.

Richter des Bundesgerichtshofes (BGH) haben die Rechte der Mieter gestärkt, indem sie eine weitere Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen gekippt haben. Mieter müssen sich bei sogenannten Quotenklauseln nicht mehr an den Renovierungskosten beteiligen, wenn diese auf dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgesuchten Malerbetriebes beruhen. Continue reading

Rauswurf nach 40 Jahren – Gericht bestätigt Kündigung von rauchendem Mieter

Die Entscheidung ist gefallen: Nach 40 Jahren muss Friedhelm Adolfs seine Wohnung verlassen. Das Amtsgericht Düsseldorf hat die Kündigung des starken Rauchers wegen Geruchsbelästigung bestätigt. Der ehemalige Hausmeister kann aber in Berufung gehen.
Belästigt ein Mieter durch Zigarettenrauch seine Nachbarn, darf ihm die Wohnung gekündigt werden. Das hat das Amtsgericht Düsseldorf am Mittwoch entschieden. Der Vermieter eines Mehrparteienhauses müsse es nicht dulden, wenn Zigarettenrauch im Treppenhaus zu einer unzumutbaren und unerträglichen Geruchsbelästigung führe. Dies gelte, obwohl ein Mieter grundsätzlich in seiner Wohnung rauchen dürfe.

Konkret ging es um den Mieter Friedhelm Adolfs, dem nach 40 Jahren die Kündigung für seine einstige Dienst- und jetzige Mietwohnung zugestellt worden war. Die Vermieterin argumentierte, der Rauch aus seiner Wohnung belästige die Hausnachbarn, weil er nicht über die Fenster, sondern in den Hausflur abziehe. Der 75-jährige Mieter hatte das bestritten. Außerdem könne er nichts dafür, dass seine Wohnungstür undicht sei. Continue reading

Urteil zur Tierhaltung – Vermieter müssen auch große Hunde akzeptieren

Vermieter dürfen sich nicht als Tierschützer aufspielen. Sie haben nicht zu entscheiden, ob ein großer Hund artgerecht in einer Wohnung gehalten werden kann. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor.
Tierhaltung in der Mietwohnung ist ein häufiger Streitpunkt. In einem nun veröffentlichen Urteil hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) auf die Seite der Mieter gestellt. Er entschied, dass der Vermieter sich nicht in die Auswahl des Hundes einmischen darf, wenn der Mietvertrag Hundehaltung erlaubt (BGH VIII ZR 329/11).

In dem konkreten Fall ging es um eine Altbauwohnung in Hamburg. Ein Mieter hielt dort im dritten Stock einen schottischen Hütehund. Der Hund der Rasse „Bearded Collie“ hat ein langes Fell und wiegt in der Regel zwischen 18 und 28 Kilogramm. Der Vermieter verklagte den Hundehalter und wollte ihn so zur Abschaffung des Tieres zwingen, da der Hund in der Wohnung nicht „artgerecht“ gehalten werden könne. Continue reading