Umbauarbeiten an der Mietwohnung: Was Sie beachten müssen

Tapezieren und streichen: Kein Problem. Aber was ist mit neuen Wänden, einer zusätzlichen Dusche oder einer Zwischendecke? Größere Veränderungen an Mietwohnungen müssen vorab mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Nicht immer entsprechen Ausstattung oder Aufteilung einer Wohnung den Vorstellungen des Mieters. Kleinere Veränderungen lassen sich leicht vornehmen. So ist es kein Problem, wenn ein Raum durch farbliche Akzente aufgewertet wird. Laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) sind solche Maßnahmen nicht ohne Einverständnis des Vermieters erlaubt, die einen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz verlangen oder nicht vom „vertragsmäßigen Gebrauch“ abgedeckt werden. Als Faustregel gilt: Lassen sich Umbaumaßnahmen nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht ohne Weiteres rückgängig machen, dann müssen diese mit dem Vermieter abgesprochen werden. Darunter fallen also alle Maurerarbeiten, sowie der Einbau eines neuen Bades, neue Fenster oder eine Etagenheizung.

Soll eine Wohnung barrierefrei gemacht, also zum Beispiel Türen vergrößert oder ein Treppenlift eingebaut werden, muss der Vermieter solchen Maßnahmen in der Regel zustimmen. Sind allerdings die Interessen der anderen Mieter betroffen, wird die Treppenbenutzung durch den Einbau eines Treppenlifts zum Beispiel erheblich beeinträchtigt, so kann der Vermieter auch eine Maßnahme zur Barrierefreiheit ablehnen.

Solange nichts anderes vereinbart wurde, sollte allerdings damit gerechnet werden, dass die Wohnung bei Auszug wieder in den Ursprungszustand zurückversetzt werden muss. Deswegen sollte auch in Fällen, in denen der Vermieter eigentlich nicht zustimmen muss, wie zum Beispiel ein neues Türschloss oder der Austausch von Waschbecken oder Toilette,  eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen werden, sodass diese Änderungen auch nach dem Auszug erhalten bleiben darf. Ebenfalls bleiben darf eine Veränderung, wenn sie zur dauerhaften Verbesserung des Wohnwertes beiträgt. Beispielsweise die Verlegung eines hochwertigen Teppichbodens oder der Einbau einer Abstellkammer. Auch wenn der Nachmieter die Umbauten übernimmt, besteht keine Verpflichtung sie zu beseitigen. Ebenso, wenn es sich um notwendige Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln handelt.

Ohne Probleme können Löcher in Wände und Fliesen gebohrt werden, solange ein üblicher Rahmen nicht überschritten wird. Die beschädigten Kacheln sind vom Vermieter zu ersetzen. Auch ein Türspion darf ohne Absprache installiert werden. Teppichböden und Laminat sind ebenfalls problemlos, solange der Ursprungszustand der Wohnung wieder hergestellt werden kann. Aber Achtung: Die Trittschalldämmung bei Laminatböden ist deutlich geringer als bei Teppichböden. Eine Klage des Nachbarn wegen Lärmbelästigung hätte wahrscheinlich Erfolg.

Grundsätzlich haben Mieter keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten solcher Umbaumaßnahmen. Es gelten allerdings ein paar Ausnahmen: Sobald der Vermieter die Einbauten behalten will oder sie gar notwendig waren, um weiter in der Immobilie wohnen zu können oder der Wohnwert gesteigert wurde. Hier zählen allerdings nicht die Kosten der Maßnahmen, sondern der tatsächliche Wert, um den die Miete erhöht werden konnte. Er kann also erst benannt werden, wenn die Wohnung tatsächlich teurer vermietet werden konnte.

Die Gerichtsentscheidungen für Rückbaumaßnahmen bei Auszug der Mieter fallen sehr unterschiedlich aus, es sind Einzelfallentscheidungen. Allerdings muss das Interesse des Vermieters am Rückbau berechtigt sein. Wird zum Beispiel verlangt ein modern gefliestes Bad in den Urzustand der 50er-Jahre zurückzuversetzen, hat wahrscheinlich der Mieter die besseren Chancen vor Gericht.

Entdeckt:

news.immobilo.de/2016/03/14/

Überschätzen wir die eigene Immobilie? – Experte warnt: Die meisten Immobilienverkäufer rechnen sich ihr Häuschen schön

Eigenheimkäufer sollten sich von der Illusion verabschieden, dass ihre Immobilie eine sehr rentable Langfristinvestition sein wird. Auch das außergewöhnlich niedrige derzeitige Zinsniveau dürfte an diesem Sachverhalt für den typischen Haushalt nichts ändern.

Dafür gibt es mehrere Gründe: Zum einen ist angesichts der Fundamentaldaten, darunter das hohe Mieterschutzniveau in Deutschland und die hierzulande regulatorisch bedingt hohen Baukosten, nicht damit zu rechnen, dass langfristig betrachtet künftige Wertsteigerungen nennenswert höher sein werden als in den vergangenen viereinhalb Jahrzehnten. Ferner ist das das Bewertungsniveau in mehreren attraktiven Großstädten schon heute blasenverdächtig, was vor wenigen Wochen auch die Bundesbank zum ersten Mal bestätigte. Die Kehrseite dieser hohen Preise sind niedrige Mietrenditen. Will heißen, dass gerade bei den attraktiven Eigenheimobjekten die eingesparte Miete als zentraler Renditebestandteil prozentual besonders schwach ist.

 

Wie die Zinsen wirken

Auch dürften die heutigen Tiefstzinsen nicht für immer so tief bleiben. Wenn sie steigen, könnte das den allgemeinen Immobilienmarkt ungünstig beeinflussen, selbst wenn sich der einzelne Haushalt heute eine 15-jaehrige Zinsbindung sichert.

Eine angemessene alternative Vermögensbildungsform sollte ungefähr den gleichen Risikograd haben wie kreditfinanzierte Wohnimmobilien. Das gilt für das in der Tabelle genannte 50/50-Portfolio aus westeuropäischen Aktien und mittelfristigen deutschen Staatsanleihen. Ein solches passives Buy-and-Hold-Portfolio aus simplen Indexinvestmentfonds dürfte langfristig gesehen für den typischen Mieterhaushalt in Deutschland – so wie auch den vergangenen viereinhalb Jahrzehnten – eine höhere Rendite aufweisen als ein Eigenheim, vorausgesetzt der Mieter ist diszipliniert genug, genauso viel zu sparen wie ein Eigenheimhaushalt, der seinen Kredit über 25 Jahre hinweg tilgt.

Immobilienkäufer liegen häufig falsch

Oft hört man von Eigenheimbesitzern, die mit diesen Daten konfrontiert werden: „Das ist ja alles gut und schön aber ich kaufe mir halt keine durchschnittliche oder unterdurchschnittliche Immobilie.“ Klingt zwar vernünftig aber nach Adam Riese muss für jeden, der es über den Renditemittelwert schafft, ein anderer existieren, der darunterliegt. Bezogen auf den Schulunterricht könnte man sagen: Und wenn die Eltern es noch so sehr wollen, nicht alle Kinder können und werden in der oberen Leistungshälfte der Klasse liegen.

Originalbeitrag:

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